O setor de shopping centers está no radar de investimentos dos fundos de pensão. O sinal verde foi dado pelas perspectivas de crescimento da economia brasileira, com projeção de queda dos juros no longo prazo e aumento da renda e do poder de compra do consumidor. De olho nesse movimento, os fundos desenham cada um a sua estratégia para definir quanto e como aplicar seus recursos no setor.
No caso da Funcef (dos funcionários da Caixa Econômica Federal), os investimentos no setor imobiliário já estão próximos do limite de 8% do total de ativos – que é a porcentagem limite permitida por lei. Em dezembro de 2009, os fundos brasileiros tinham, em média, 3% aplicados no setor imobiliário, segundo dados da Secretaria de Previdência Complementar do governo federal. Na mesma época, o patrimônio das 370 entidades fechadas de previdência complementar somava R$ 501 bilhões, com investimentos totais de R$ 480 bilhões.
Do total de recursos investidos pela Funcef no setor imobiliário, 33% – o equivalente a R$ 910 milhões – estão no segmento de shopping centers. Segundo o diretor de Participações da instituição, Luiz Phillipe Torelly, o total de ativos da Funcef está na casa dos R$ 40 bilhões. Ele assinala que o fundo tem participação direta em 15 shopping centers em vários estados brasileiros, sendo a maioria deles em São Paulo. A Funcef está investindo R$ 213 milhões em reforma e ampliação dos shoppings em que tem participação. “A tendência é ampliar nossos investimentos”, afirma. Torelly diz que o objetivo é manter a carteira imobiliária no limite que a lei permite e transformar parte dessa carteira em fundos imobiliários. “É um segmento ainda pouco explorado no Brasil”, explica.
O fundo dos funcionários da Vale do Rio Doce (Valia, por sua vez, tem R$ 412 milhões investidos no setor imobiliário, o que representa um pouco mais de 3% do seu total de ativos de R$ 12 bilhões. Daquilo que está em imóveis, R$ 223 milhões foram para o segmento de Shopping Center, o que significa 54% do investimento em imóveis. Maurício Wanderley, diretor de Investimentos e Finanças da Valia, observa que o fundo se desfez de suas participações diretas em Shopping Centers para atuar nesse segmento como acionista da BR Malls, uma das principais operadoras do setor no Brasil.
“O valor investido pela Valia em Shopping Centers equivale aos 4,9% das ações da BR Malls que temos em carteira”, explica. De acordo com ele, a tendência de redução dos juros no longo prazo levará os fundos de pensão a redirecionar seus recursos para outras áreas. “A participação em shopping ainda é baixa. Há espaço para crescer”, afirma.
Na Fundação Cesp, a situação é outra. Os investimentos em imóveis estão longe do limite máximo permitido. De 1996 para cá, a instituição reduziu de nove para cinco sua participação em shopping centers, todos no Estado de São Paulo. “Problemas de governança foram um dos motivos dessa redução”, diz Francisco Fabrini de Augustinis, gerente de Investimento Imobiliário. Em dezembro do ano passado, os investimentos em imóveis representavam 2,3% da carteira do fundo – o equivalente a R$ 375 milhões. Desse valor, R$ 256 milhões estavam aplicados em participações diretas nos shopping centers. O total de ativos de investimentos da fundação no balanço de 2009 somava R$ 16,3 bilhões.
De dois anos para cá, a Fundação Cesp voltou a investir em imóveis, direcionando o foco para escritórios e logística. Na definição de Augustinis, shopping center é um negócio e não um “investimento imobiliário puro”. Isso porque envolve outras estratégias como exploração de estacionamento, definição do mix de lojas, o tipo de governança e como enfrentar a concorrência. “A dinâmica da economia, porém, está beneficiando os shoppings. Com o aumento da renda e o acesso ao crédito, a inadimplência dos lojistas é próxima a zero. Um cenário inimaginável cinco anos atrás”, afirma.
No caso da Petros (dos funcionários da Petrobras), o plano é aumentar o peso da participação dos investimentos em imóveis dos 2,3% da carteira em 2009 para 4% nos próximos anos. No balanço do ano passado, os recursos destinados aos shopping centers somavam R$ 175 milhões e representavam 18,6% da carteira de imóveis e 0,38% do portfólio da fundação. cujo total soma R$ 45,6 bilhões. A Petros, que atuava de forma indireta, utilizando instrumentos financeiros como títulos de crédito imobiliário, mudou sua estratégia e passou a alocar de recursos em participação direta no segmento.
Para Carla Safady Cesar Meireles, coordenadora da Comissão de Investimentos Imobiliários da Abrapp (Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar), o investidor no mercado imobiliário se ressente por não ter um referencial para ajudá-lo a tomar decisões. O problema será resolvido até o final de 2011, com o Ibri (Índice Brasileiro Imobiliário), elaborado pela Abrapp em parceria com a Fundação Getúlio Vargas. “Ele vai medir o as variações de compra, venda e renda auferida com os imóveis”, explica. (Valor)